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2025年2季度

自2020年4月30日，中国证监会、国度发展考订委连合发布《对于鼓吹基础方法边界不动产投资信赖基金（REITs）试点干系职责的见知》以来，公募REITs在中国的发展插足了快车说念。毕马威绝顶推出《数说REITs | 市集不雅察之季度转头期刊》系列著述，为专诚参与公募REITs的原始职权东说念主、基金贬责东说念主、投资者过火他利益干系方依期总结最新的策略和转头市集数据。

第一部分

本季最新策略解读

2025年5月6日，福建省东说念主民政府办公厅近期也印发《对于进一步推动成本市集干事科技型企业高质料发展的多少程序》，其中建议与证券交游所强化公募REITs家具策略、信息互通，扶持大数据、东说念主工智能、物联网等新式基础方法边界方式刊行REITs家具，饱读吹回收资金用于科技改变边界投资。

2025年5月14日，广州市印发《广州市对于促进待业金融高质料发展多少程序》见知，扶持适应条目的养老产业企业通过上市、挂牌、发债等方式，扩大平直融资渠说念，探索养老边界适应条目的方式刊行基础方法边界不动产投资信赖基金。

把柄新华社2025年5月15日音信， 中共中央办公厅、国务院办公厅发布《对于握续鼓吹城市更新行动的想法》，其中建议完善市集化投融资模式，诱导社会成本参与城市更新，推动适应条目的方式刊行基础方法边界不动产投资信赖基金（REITs）。

2025年6月16日，浦东新区发改委、国有金钱监督贬责委员会等多机构印发《浦东新区推动基础方法边界不动产投资信赖基金（REITs）常态化呈文刊行的多少程序》，建立基础方法REITs平台，完善基础方法REITs方式储备库，优化地皮、税务等配套扶持举措，饱读吹扶持企业以树立方式公司方式拿地新建、改扩建方式，并以开展基础方法REITs为导向作念好产权结构、投融资决策、运营贬责等接洽。诱导更多优质中介机构在新区树立法东说念主机构、分支机构或区域性总部，依托新区基础方法REITs方式储备库，建立原始职权东说念主与中介机构依期相易对接机制、开展培训会等，打造公募REITs呈文和刊行的精良生态。

在各项策略的狂放扶持下，公募REITs 市集握续提质扩容，朝着法度化和老到化的主义握住发展。6月18日，宇宙首批2只数据中心REITs——南边万国数据中心REIT、南边津润科技REIT获取中国证监会准予注册的批复。适度2025年上半年末，公募REITs总市值已败坏东说念主民币2,000亿元。瞻望改日，中国公募REITs市集范畴将不时发展壮大，成为我国周转存量金钱、服求实体经济的蹙迫金融器具。

第二部分

本季市集数据简报

1

市集范畴

适度2025年2季度末，中国公募REITs的召募资金范畴1达东说念主民币1,847亿元，68只公募REITs的总市值为东说念主民币2,055亿元，较2025年1季度末上升10.4%。

从底层金钱类型2来看，园区基础方法占比为26.5%、交通基础方法占比为19.1%、环保动力与水利为16.2%、仓储物流以及消耗基础方法占比王人为13.2%、保险性租出住房占比为11.8%，其中，房地产类（产权类）公募REITs占比跨越6成。

图1：中国公募REITS底层金钱分散（68只家具）

开首：市集公开信息及毕马威分析

2

本季度市集动态

2025年2季度，中国公募REITs市集不时扩容，共有4只新上市的公募REITs家具。与上季度市集情况一样，多数出现公众投资者中签率低以及首日涨幅较大的表象，也从侧面响应出公募REITs这一相对肃肃的投金钱品已经市集的热门，不时收到投资者的追捧。本季度内新上市的公募REITs家具具体如下：

表1：2025年2季度内新上市REITs

开首：市集公开信息及毕马威分析

南边顺丰物流 REIT行动深圳市首单民间投资发起的仓储物流公募REITs，其底层金钱位于深圳、武汉和合肥三个中枢物流关节地带。

而华泰苏州恒泰租出住房REIT行动江苏首单租出住房REIT，完成了江苏省租出住房边界公募REITs的初次败坏。

此外，两市交游场所2025年2季度内新受理了6只公募REITs家具的首发上市请求和1只公募REIT家具的扩募请求，具体如下：

表2：2025年2季度内受理的首发上市请求的REITs

开首：市集公开信息及毕马威分析

表3：2025年2季度内受理的扩募请求的REITs

开首：市集公开信息及毕马威分析

其中，凯德生意C-REIT是首只由海外化金钱贬责公司在中国呈文的消耗类公募REITs家具，意味着中国REITs市集海外化进度迈出重要的一步，改日刊行主体范围将握续拓宽，呈现多元化格式。

创金合信电子城REIT是北京市向阳区首单公募REITs方式。

3

市集施展

本季度内，68只公募REITs的平均涨幅3为7.4%，同期沪深300指数仅飞腾1.3% ，不时强于大盘走势。在此手艺职权市集受好意思国关税策略及民众贸易战的扰动影响，市集波动剧烈，天然市集资金并未大范畴从职权类金钱流向避险类金钱，但避险类金钱施展仍然强盛。

具体到底层金钱来看，种种金钱均强于沪深300指数。其中，涨幅最大的为保险性租出住房和消耗类基础方法，二者平均涨幅王人为16.2%，而园区基础方法涨幅最小，平均涨幅为1.8%；非产权类总体涨幅低于产权类，平均涨幅为7.0%。

图2：中国公募REITS房地产类

注：后复权后价钱

开首：市集公开信息及毕马威分析

图3：中国公募REITS非房地产类

注：后复权后价钱

开首：市集公开信息及毕马威分析

适度2025年2季度末，共有8只公募REITs已跌破刊行价，与2025年1季度比拟略有加多，房地产类（产权类）与非房地产类（非产权类）公募REITs家具王人有分散。以复权后的价钱为参考，交通基础方法飞腾最少，较刊行价仅飞腾15.8%，保险性租出住房和消耗基础方法施展最佳，较刊行价飞腾68.0%以及58.7%，种种公募REITs平均较刊行价飞腾36.1%。

表4：2025年2季度末种种REITs市集施展

开首：市集公开信息及毕马威分析

4

估值水平

本季度内，公募REITs平均估值水平略有上升，市集全体P/NAV4倍数为1.31x，较上季度上升6.6%。其中，保险性租出住房受益于厚实的房钱收入及出租率，估值倍数上升幅度最大，涨幅约14.4%；园区基础方法估值倍数上升幅度最小，涨幅约2.2%。同期，本季保险性租出住房的估值倍数最高，达到了1.61x，跨越平均估值水平22.9%。

表5：刻下估值水平

开首：市集公开信息及毕马威分析

5

非产权类REITs底层金钱的估值变动

咱们跟踪了2021年首批上市的4只非产权类REITs在2021-2024年手艺底层金钱估值的变动情况。把柄2021-2023年的评估讲演，非产权类REITs底层金钱的剩余磋议年限逐年裁减，估值在曩昔三年间王人呈现下降趋势，其中，2022年和2023年分辨下落约2.3%和3.1%。浙商沪杭甬REIT受制于较短的磋议年限（10年），底层金钱估值的下落速率雄伟于另外三只非产权类REITs，这也从侧面诠释了估值对其剩余磋议年限较为敏锐。2024年由于收入下降或成本大幅上升‌等原因，底层金钱的价值较上一年下降跨越12%。

图4：2021年上市非产权类REITs底层金钱总体评估价值

数据开首：REITs年报、万得

转头2021年首批上市的4只非产权类公募REITs，除富国创始水务REIT外（底层金钱为4家净化厂组合），剩下三只非产权类REITs的运营景色5在2024年间都有不同程度的下滑，也响应出自2023年以来中国经济濒临着从投资运转向运营效果运转的转型挑战。通过富国创始水务REIT的磋议施展，也或者看出，金钱组合能在一定程度抵挡单一底层金钱带来的磋议风险。  

图5：吉祥广州广河REIT

数据开首：REITs年报、万得

图6：中航首钢绿能REIT

数据开首：REITs年报、万得

图7：浙商沪杭甬REIT

数据开首：REITs年报、万得

图8：富国创始水务REIT

数据开首：REITs年报、万得

从上图不错看出，非产权类REITs底层金钱的估值变动，与其骨子磋议景色有一定的关联性，其中吉祥广州广河REIT底层金钱估值下落较多（与2023年比拟，下落15%），车流量和通行费收入的下滑从而导致税息折旧及摊销前利润（下降至1.3亿元）较客岁同期下降是主要原因。临了，短期看，公募REITs的市值和其底层金钱的估值变动关联不大。

冷静：

[1]  此处召募资金范畴为扩募后的总体召募资金范畴。

[2] 此处底层金钱分类与万得接洽保握一致，其中，动力基础方法、生态环保、市政方法以及水利方法由于REITs数目相对较少，并吞为环保动力与水利。

[3] 平均涨幅数据为2025年2季度较2025年1季度的涨跌幅平均值

[4] P/NAV的界说：季度末收盘价（不复权）/距该季度末最近一期闪现的期末基金份额公允价值参考净值（若无，则选择最近一期闪现的期末基金份额净值或刊行价）

[5] 首批上市非产权类REITs的2021年磋议数据周期为2021年6月7日（基金公约奏效日）-2021年12月31日，2022年-2024年数据均为圆善司帐年度数据

毕马威中国一直以来握续存眷公募REITs的干系策略和市集发展的最新动态，咱们领有一支训戒丰富的公募REITs干事团队，奋力于通过专科力量为干系各方提供各项专科干事，助力公募REITs市集的高质料发展，为鼓吹多脉络REITs市集修复孝敬力量。

干系阅读：

“公募REITs”二三事系列（六）：税务贬责的握续优化——基金购入方式后的宽泛税务贬责与合规重点

“公募REITs”二三事系列（五）：风险贬责确保金钱运营安全——基金购入方式风控体系的握续擢升与宽泛贬责

“公募REITs” 二三事系列（四）：可握续发展讲演征求想法稿与公募REITs的 ESG闪现擢升

“公募REITs” 二三事系列（三）：数字化转型助力保险性住房企业高质料发展

“公募REITs” 二三事系列（二）：公募REITs践行ESG正其时

“公募REITs” 二三事系列（一）： 扩募税务热门问题剖析

数说REITs | 市集不雅察之季度转头期刊（2024年4季度及2025年1季度）

数说REITs | 市集不雅察之季度转头期刊（2024年3季度）

数说REITs | 市集不雅察之季度转头期刊（2024年2季度）

数说REITs | 市集不雅察之季度转头期刊（2024年1季度）

数说REITs | 市集不雅察之季度转头期刊（2023年3-4季度）

数说REITs | 市集不雅察之季度转头期刊（2023年2季度）

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